住宅项目规范实施近一年“好房子”建设按下加速键

证券时报记者吴家明

自去年5月1日起，住房城乡建设部发布的《住宅项目规范》(以下简称《规范》)正式实施，《规范》以住宅项目整体为对象，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面予以规范，被视为“好房子”的标准。

近一年的时间里，多地陆续出台关于“好房子”的评价和技术标准，购房者也更重视住房的居住属性。不过，证券时报记者在实探时发现，许多开发商仅将高得房率作为宣传核心，“好房子”背景下的新规产品对在售的旧规产品带来一定冲击，业内人士也呼吁各地应加强批后管理。

技术规范与政策支持

《规范》实施后，“好房子”的建设按下加速键，多家开发商提出了各自的“好房子”策略，相关政策也在加速推进。据中指研究院的不完全统计，自去年5月《规范》正式实施后，各地共发布“好房子”相关政策近50条，这些政策大体可以分为两类，一类是技术规范，另一类是支持政策。

记者梳理发现，在技术规范方面，江苏、福建、成都、重庆、贵阳、西安等地出台了“好房子”或高品质住宅的建设标准、技术导则、评价标准等文件，这些文件贯穿规划、设计、建造到运维的全生命周期，具体指标既包括层高净高、隔音降噪、电梯配置、架空层设置、安全防护等指标，也包括绿色建材使用、智慧小区建设等品质提升指标。支持政策方面，多地出台了“好房子”专项支持政策，许多城市还在各自出台的综合性房地产政策中，包含了“好房子”建设的相关条款。就在4月20日，珠海出台楼市新政，首条政策就提出要推进高品质“好房子”供给，提出从源头科学设定用地规模、容积率等条件，着力打造采光充足、南北通透、私密性强、隔音优良、配套齐全的高品质住宅。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对记者表示，技术规范确立了“好房子”的标准，而支持政策则为这些标准的落地提供了动力。“从这一年的政策趋势来看，有两个明显的发力方向，一是目标更加聚焦居住体验，各地在国家标准的‘安全、舒适、绿色、智慧’框架下，围绕层高、隔音、采光、适老化等直接关乎日常感受的细节提出了更高要求；二是政策覆盖的链条更加完整，包括了土地供应、规划设计、施工建造，延伸到金融支持、后期运维等多个环节。”

开发商甚少提及

楼板隔音等问题

过去一年，更多的购房者将“好房子”背景下的新规产品作为置业的首选。以深圳市场为例，乐有家研究中心的数据显示，今年一季度，深圳一手住宅网签量为6704套，而在网签量前五位的新房小区中，几乎全部都是新规产品或主打高得房率的小区。

记者在深圳龙华区实地走访了几个新房项目，在一处宣称新规产品的小区，看到项目的宣传信息主打高得房率。销售人员告诉记者，项目的销售情况十分不错，购房者都非常认可高得房率的新房。不过，也有一些购房者对记者表示：“这些新房的高得房率却换来了不太合理的梯户比，例如近40层高的住宅大楼仅配两部电梯。针对楼板隔音效果等建筑质量问题，开发商甚少提及。”

另外，市场上还有相当数量的旧规产品在建在售，这些旧规产品多数来自于城市更新项目的住宅，都存在高容积率以及较低得房率等问题。例如，目前深圳市场上的旧规产品得房率普遍在75%左右，新规产品得房率则普遍超过90%。这时，新规产品的入市对旧规产品以及二手房市场也造成一定冲击，不少旧规产品的新房只好大幅打折。

同样在龙华区，一个容积率超过8的旧规产品小区正在大幅打折促销，每平方米的价格下调近1万元。销售人员表示，自新规产品出现后，项目的销售情况不理想，只好通过打折来回笼资金。

加强批后管理

在深圳从事新房销售超过15年的陈经理表示：“从去年开始，购房者对新规产品的咨询度很高，相关产品的去化情况较好。不过，购房者更看重房子的‘内在’，建筑质量和品质到位才是关键。与此同时，一些新房项目的高得房率是如何实现的，购房者也需要好好甄别。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示，“好房子”对购房者和房企带来深远的影响。针对购房者对高得房率、建筑质量等方面的疑虑，相关部门应及时对规划指标进行调整。例如，半计容面积占总面积的比例要加以限制，各地也应加强批后管理，对于飘窗、阳台、入户花园等半敞开空间，在交付时要按照规划图纸来进行验收。

针对“好房子”背景下的新规产品对旧规产品、二手房市场所造成的冲击，李宇嘉建议，首先，地方政府在旧规产品在售压力比较大的区域，要尽量避免新规用地的出让，对新规产品批售和开发的节奏也要适当控制；其次，新规产品与旧规产品要形成产品品质和价格上的层次和梯度。地方政府在规划用地方面，一定要因片区施策，一定要把片区内在售的旧规产品和二手房考虑在内，不能为了发展高品质住宅而不顾及这种市场影响。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜建议，对于旧规产品，市场不应只有“打折抛售”一条出路。通过性能认证、适老化改造、租赁转化、金融支持等组合拳，完全可以实现旧规产品的“新生”。