万科暂时解开了悬在头顶的达摩克利斯之剑。
万科（000002.SZ）债务化解取得重大进展，“22万科 MTN004”“22万科 MTN005” 两笔合计57亿元中期票据，展期议案3均获通过。
加之此前余额11亿元的“21万科02”债券展期方案落地，籍此，万科三笔合计68亿元债券展期成功，暂时解除了违约危机。
与此同时，万科第一大股东深铁集团向其提供不超过23.6亿元借款，专项用于偿还公司公开市场债券本金与利息，为此次债券兑付提供了资金支持。
分析人士指出，本次两笔中票展期方案均设置了固定兑付、部分本金先行兑付、展期1年及增信等多重安排，成为议案获通过的关键。不过，展期落地并不意味着万科已平安落地，未来两年万科还将迎来偿债高峰，叠加展期对公司信用带来的影响，其后续化债之路仍充满考验。
两笔债券六成本金展期一年
万科旗下“22万科MTN004”、“22万科MTN005”于近日分别召开了债券持有人会议，会议均审议了4项议案，其中仅议案三获得通过，该议案为特别议案，涉及本息兑付安排调整。
公开资料显示，“22万科MTN004”债券余额20亿元、“22万科MTN005”债券余额37亿元，两笔债券票面利率均为 3%。
值得关注的是，这两笔债券议案三的展期方案设计高度相似，且均延续了“21万科02”的展期思路，从兑付安排、利息支付到增信措施形成完整体系，兼顾了不同债权人的流动性诉求。
具体来看，在固定兑付安排上，两笔债券均约定，对于参加本次持有人会议且至少表决同意议案三或议案四任一议案的每个持有人账户，于1月28日实施不超过10万元的小额兑付。
本金兑付方面，两笔债券均将扣除固定兑付本金后的剩余本金按4:6比例拆分，其中40%均于1月28 日完成兑付，剩余60%本金展期一年。其中，“22万科MTN004”兑付日顺延至2026年12月15日，“22万科MTN005”则展期至2026年12月28日，展期顺延期间均不另计利息。
利息支付上，两笔债券的到期应付利息，以及需在1月28日兑付的40%本金在相应计息期内产生的利息，均于1月28日宽限期内支付，展期期间剩余60%本金票面利率维持3.00%不变，展期利息利随本清，与本金一同兑付。
为保障债券持有人利益，两笔债券均推出了针对性的增信措施，且均以万科持有的项目公司应收款作为质押。其中，“22 万科 MTN004”质押了深圳市荣兴房地产开发有限公司、廊坊万恒盛业房地产开发有限公司、北京友泰房地产开发有限公司三家公司的应收款；“22 万科 MTN005”则质押了深圳市中万华凯实业投资有限公司、西安伊合源实业有限责任公司、深圳市万信未来城制造有限公司的应收款，万科还将与指定第三方机构签署相关质押担保协议并完成登记手续。
在中指研究院企业研究总监刘水看来，此次议案获通过的核心原因在于，方案设计兼顾了不同债券持有人的诉求，10万元的固定兑付安排满足了小额持有人的流动性回收需求，而40%本金的先行兑付，剩余60%展期1年，提供资金及时进行部分兑付，也能满足债券持有人回收流动性的诉求。
“既有现金兑付又有增信担保，措施切实可行，体现了万科的诚意，这也是方案能够获得持有人认可的关键。”刘水表示。
2026年仍有超120亿元境内债到期
三笔合计68亿元债券展期成功，让万科暂时从违约的边缘中拉了回来。而深铁集团23.6 亿元的专项借款，也为此次兑付提供了重要资金支撑。
从短期兑付需求来看，万科需在2026年1月30日前完成三笔债券扣除固定兑付部分后 40%本金的兑付。具体而言，“22 万科 MTN004”20亿元、“22 万科 MTN005”37亿元、“21 万科 02”11亿元，三笔债券合计本金68亿元，若40%比例以及相应的利息支付，万科需兑付的资金规模或超27亿元。
另外，万科1月27日公告称，公司第一大股东深铁集团向公司提供不超过23.6亿元借款，借款用途为偿还公司在公开市场发行的债券本金与利息，借款期限为36个月。
业内人士认为，此次深铁集团23.6亿元的专项借款，将为此次兑付提供了重要的资金支撑。
虽然万科暂时渡过了兑付危机，但其偿债压力并未完全解除。
刘水介绍，万科2026年还有超过120亿元境内债待偿还，2027年还将面临70亿元海外债及超过30亿元境内债的兑付压力，未来两年仍是万科偿债高峰期。
分析人士认为，此前深铁集团已累计向万科提供借款307.96亿元，叠加此次23.6亿元借款，未来万科能否依靠深铁“输血”存在不确定性。其后续需以市场化方式依靠自身力量化解债务，而展期、出售资产、再融资、债转股等，或成为重要方式。
债券展期也为万科带来了诸多连锁反应，刘水指出，虽然展期严格来说并非违约，但会对公司信用造成伤害，投资机构对万科偿债能力的信任度将出现下降，不利于公司后期的融资行为，而购房者的信心也会受到影响，进而可能拖累公司销售与回款。
华泰证券分析师认为，此次展期方案落地后，万科流动性得到阶段性改善，也为后续到期债务偿付提供了方案范本。对行业而言，龙头房企偿债议案通过，缓解了行业信用压力的忧虑，有助于在一定时间内稳定行业预期和金融市场预期。当前房地产市场仍在“止跌回稳”过程中，万科事件的阶段性稳定给行业带来“时间换空间”的条件。
“2026年房企化债仍是核心工作，尽管目前融资协调机制有所调整，符合条件的白名单项目贷款可展期5年，但房企现金流的改善仍需要更多房地产融资、去库存等潜在政策的支持。”上述分析师指出。
作为行业龙头，万科的化债进程不仅关乎自身发展，更对行业预期有着重要影响，其后续如何通过资产处置、市场化融资等方式改善现金流，仍是市场关注的焦点。
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