万达商管再遇债务考验：4亿美元债拟延至2028年 核心商业资产腾挪能否换来喘息空间？

面对迫在眉睫的境外债务到期压力，大连万达商管集团一笔债券选择寻求展期。

记者12月8日获悉，大连万达商管集团就一笔美元债提出特别决议案，该方案寻求批准对其2026年2月13日到期的美元债券进行修订和豁免，该债券共计4亿美元，票面利率11%，发行人为万达地产环球有限公司。

据了解，万达商管寻求将这笔债券到期日延至2028年2月13日，债券票面利率维持年息11%不变，延长期内利息按半年支付。

“万达商管对这笔4亿美元债展期，根本原因是企业缺少现金，并面临再融资难题。”中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜告诉记者，随着行业销售下滑、融资窗口基本关闭，万达商管近一年靠卖资产、提前回购债券、支付Pre-IPO投资者款项消耗了大量流动性，目前账上现金还需优先保证2026年1月另一笔3亿美元债兑付，对2月这笔债券，只能谋求展期。

展期前景

记者拿到的这笔债券展期方案显示，万达商管计划于2026年1月5日召开债券持有人会议，以审议并酌情通过特别决议案。

这笔债券为何要展期？对此，万达商管方面在展期方案中坦陈，集团融资能力尚未完全恢复，近期其他房地产开发商的信用风险事件进一步挫伤了投资者信心与风险偏好，导致包括集团在内的行业内企业境内外融资难度加剧。

“多重因素对集团经营造成不利影响，尤其体现在现金流层面，并加大了集团短期流动性压力。”万达商管方面进一步表示，鉴于上述挑战，发行人特此征求债券持有人同意，以批准本次拟议修订及豁免事项。

记者了解到，万达的展期方案包含一些对债券持有人相对友好的条款。除维持11%的高票息，该方案还增设了强制部分赎回条款，赎回日分别为2026年1月30日、2026年8月13日、2027年2月13日及2027年8月13日。

展期方案同时赋予发行人在任何时间全额或部分按面值赎回债券的权利，并将万达香港的最低净资产要求由8亿港元调整为3亿港元。

“展期方案维持11%票息不变，但增设‘随时可按面值部分或全部赎回’的早偿条款，并下调香港平台最低股本要求，给债权人留足收益和退出通道，以提高同意率。”柏文喜在接受记者采访时说。

万达商管方面表示，此举将帮助集团缓解短期流动性压力，为有序推进业务规划及资产处置策略、实现资产价值最大化争取更多时间，并使债券偿还节奏与集团实际现金流生成能力相匹配。

而延长期内偿还债券的主要资金来源，将包括资产处置所得款、业务运营产生的经营现金流，以及来自万达商管子公司和联营公司的股息或其它分配。

事实上，这并非万达首次尝试美元债展期。

2024年12月，万达曾成功将一笔4亿美元债券的到期日从2025年1月20日延长至2026年1月12日，当时该展期方案获得了超96%债券持有人的支持，同意率极高。

对于该笔展期方案能否通过，柏文喜告诉记者，参考之前美元债展期获通过的记录，加上本次条款对债权人更友好，预计本次展期成功的概率较大，但前提是其不出现新的债务违约或重大资产查封等黑天鹅事件。

58安居客研究院院长张波也认为，万达仍持有数十座核心城市万达广场，这些资产均具备租金稳定的特点，是后续变现的重要支撑，这也为债务偿还提供了较大确定性，有助于提高持有人信心，因此预计本次展期成功的概率较大。

值得关注的是，万达商管在展期方案中坦言道，“如果该议案未能批准，发行人及附属担保人可能无法在原到期日偿还债券本金及利息，且集团其它现有债务中的交叉违约条款可能被触发。”

业内人士认为，如果出现这种情况，该公司的财务状况和运营能力可能会受到重大不利影响，债券持有人可能会损失其在债券中的大部分或全部投资。

资产腾挪背后

就在债务展期消息公布前，万达完成了一笔引人关注的资产“先赎回再卖出”操作。

12月2日，万达从新华保险旗下坤华投资手中赎回了烟台芝罘万达广场的全部股权。仅仅一天后，万达就将该广场转手出售给了中联基金。

这一快速操作被市场解读为，万达为发行消费基础设施REITs做准备的关键步骤。

“万达赎回烟台万达广场后立即转手卖给中联基金，这笔‘过桥’操作的核心目的，大概率是为发行REITs做准备。烟台芝罘广场年租金约1.2亿元、出租率接近100%，属于适合做消费基础设施REITs的标杆资产。”柏文喜告诉记者。

一位熟悉万达的人士向记者表示，万达把该广场卖给新华保险时，合同里嵌入了“优先回购权”，因此现在只能先“赎回”再过户，否则险资与国资背景的中联基金无法直接交易。

其进一步指出，中联基金专注REITs，已接盘多个万达广场，并持有国内半数类REITs产品份额；万达则继续轻资产运营并收取管理费，双方形成“金融+运营”的分工，最后以REITs方式退出。

“万达先赎回再过户，一方面解决了险资回购条款障碍，另一方面把资产转到专业证券化机构手中，为下一步发行 REITs 扫清权属与定价合规问题。”柏文喜称。

张波也认为，REITs 对底层资产的核心要求是现金流稳定、运营成熟并且产权清晰，烟台万达从出租率和租金水平来看，的确符合国内公募 REITs 对商业不动产的准入标准，这也是中联基金选择接手的重要考量因素。

而对于万达来说，随着2026年1月5日债券持有人会议的临近，万达能否复制去年96.32%的高同意率成功展期，尚未可知。

分析人士指出，若展期顺利通过，配合烟台万达等资产的REITs推进，或能为企业争取喘息空间。但战投落地的持续迟滞与债务压力的长期存在，仍在影响这家商业地产巨头未来的命运走向。