华泰证券：房地产行业增量政策窗口逐步打开

25日中央召开政治局会议，对于房地产，会上提出要“持续巩固房地产市场稳定态势”，举措主要集中在城中村改造、高品质住房、存量房收储等方面。进入二季度，我们认为房地产行业增量政策窗口逐步打开，结合更加积极有为的宏观政策以及更加积极的财政政策定调，我们认为后续需关注实操政策落地节奏。我们认为一线城市更具政策弹性，看好因此带来的市场复苏节奏以及相关标的。

核心观点

从“止跌回稳”到“持续巩固”，促进行业持续修复是大方向

4月政治局会议更需要关注的是方向。本轮房地产政策的发力周期起始于2023年7月的“供求关系发生重大变化”，再到24年4月强调“消化存量”的去库存思路，再到24年9月“促进市场止跌回稳”，每一轮都带来了相应的系列政策。本次会议表态要“持续巩固房地产稳定态势”，说明两个层面，一方面止跌回稳有一定成效，尤其体现在销量层面，2025Q1，重点19城的新房+二手房成交面积合计同比增长18%，但另一方面，当前房地产市场企稳的根基仍需稳固，尤其体现在房价层面，所以需要增量政策来持续发力。

城中村改造+存量房收储+高品质住房供应为发力方向

此次会议所提到的房地产政策方向和我们4月8日的报告《增量政策窗口或再临》预判接近：1、城市更新。本次会议将此放在第一位，“加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造”。4月8日财政部、住建部发布《关于开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》，中央财政按区域对实施城市更新行动城市给予定额补助，释放了城中村改造政策支持提速信号；2、“优化存量商品房收购政策”，今年以来无论是两会工作报告还是总理调研，都多次强调存量商品房政策要优化；3、再次强调好房子。我们认为“加大高品质住房供给”可以与4月15日总理所强调的“我国房地产市场仍有很大的发展空间”相结合，我国存量房屋结构还有优化空间，需要通过“好房子”建设释放市场潜力。

投资建议

本次会议进一步确认了增量政策方向，考虑到一线城市的政策弹性更大，我们更加看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，以及在对应区域拥有储备或新获取资源的房企的估值修复，继续推荐具备“好信用、好城市、好产品”即“三好”逻辑的地产股，同时业绩与现金流稳健的物管公司亦有望受益于市场止跌回稳。

风险提示：地产政策波动的风险、地产基本面复苏不及预期的风险、部分房企面临经营风险。

风险提示

地产政策波动的风险：地产相关的货币政策和财政政策、因城施策的调控政策存在不确定性，在房地产发展新模式的框架下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的基础性制度存在调整优化的可能，都可能对房地产行业和房企经营造成扰动。

地产基本面复苏不及预期的风险：9月以来的政策组合拳推动房地产量价表现出现改善，但若经济环境的复苏程度、已出台政策的落地效果不及预期，地产基本面的复苏程度和持续性也存在不及预期的可能。

部分房企面临经营风险：若地产基本面复苏低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。