“未来中国房地产市场会进入新常态。”近日，在接受包括第一财经在内的媒体采访时，瑞安房地产（00272.HK）行政总裁王颖谈到，在一个准确的市场里提供好产品，就能够获得足够好的回报。对于瑞安房地产来说，眼下“准确的市场”，是上海和武汉。
瑞安房地产财报显示，在公司2024年确认的约79亿元物业销售收入中，来自上海、武汉的共超69亿元，占比超87%；全年共150亿元的合约销售额则基本都来自上述两个城市。
截至2024年末，瑞安房地产手中共有住宅可售货值超500亿元，同样主要分布于上海、武汉。据透露，2025年，瑞安房地产将陆续推出翠湖六期的36套低密产品、武汉天地住宅项目等。
翠湖风貌别墅2025年底入市
自1996年拿下上海太平桥旧改项目至今，瑞安房地产在内地已发展近30年，上海是其最重要的根据地。
翠湖天地、瑞虹新城、蟠龙天地等住宅项目的销售成为瑞安房地产业绩的重要支撑。2024年，瑞安房地产的合约物业销售额录得150.55亿元，同比增长32%，其中翠湖天地六期带来了119.79亿元的合约销售额，销售均价超21万/平方米。
2025年，翠湖天地六期后续的低密住宅产品也将入市，共计36栋独栋和联排别墅。王颖表示，“翠湖六期风貌别墅非常具备它独特的地理位置和社区稀缺性，这一类项目销售没有特别大的压力。”另一别墅产品翠湖滨江，今年也会按节奏继续推售。
除了上海项目之外，王颖透露，2025年的销售计划还包括武汉天地的四期住宅，计划于2025年四季度开盘销售，这也是该项目最后一批次住宅。“疫情后武汉天地住宅入市时，500平方米房源的毛坯单价约7万元/平方米，也在当时销售一空。”王颖认为，这次的产品契合了市场趋势，是四代宅。
武汉是瑞安房地产在上海之外最大的区域市场。财报显示，2024年，武汉天地与武汉创新天地共计确认销售收入约43亿元，占物业销售收入的超5成。目前，创新天地住宅一二三期已全部售罄交付；武汉长江天地最快也将于2025年四季度提前全面交付首期住宅。
整体来看，瑞安房地产手中2025年及以后可供销售及预售的住宅物业建筑面积约17.63万平方米，涵盖7个项目，可售货值共约512亿元。
加快拓展轻资产业务
目前，瑞安房地产仍是以物业开发销售为业绩支柱，但受到住宅交付周期的影响，近年来其业绩出现了明显波动。2022年-2024年间，其年内溢利的同比降幅分别为33%、5%、42%，主要原因均是物业销售确认收入减少。
王颖提到，由于瑞安房地产整体的开发量不是很大，即便有开发项目，可能也要两三年才会出售，导致业绩存在一些波动。所以对于未来，瑞安房地产要推进开发和运营的齐头并进，并预期两项业务的提供利润占比是50%、50%。而在这一过程中，短期内的业绩波动仍难以避免。
不过，为了应对当前的行业形势，降低财务风险，在开发业务上，瑞安房地产眼下选择在轻资产赛道发力。在王颖看来，从住宅市场来讲，房地产市场的调整还在持续，出险企业的债务问题、保交楼等都会对整个住宅市场有影响。
据瑞安新天地行政总裁张斌介绍，瑞安的轻资产业务目前已有比较成熟的模式，其中之一就是股权合作，管理的资产管理规模已超300亿元，合作方包括中国人寿、上海太平洋保险等，瑞安的持股比例从百分之十几到五十几不等，“通过这样的方式把投入降到比较稳健的程度”。
据披露，瑞安在2024年拿下了两个轻资产项目，分别是与上海永业集团合作的永年里，以及与上海奉贤区南桥镇合作的“贝港城中村”改造项目，合计含有43万平方米住宅。
未来，瑞安房地产还会将轻资产策略拓展到更多城市。张斌表示，对上海、武汉两个深耕城市未来的项目发展都不设上限，同时秉持着开放的态度，意欲在大湾区一些重点一线城市也寻求突破的机会。
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