一则深圳大学研究生复试通知中的告知书，将南山西丽一个市场套均总价约800万的“豪宅”小区——汉园茗院，推向了舆论的风口浪尖。
据网传《深圳大学丽湖校区2026级研究生住宿安排告知书》显示，该校丽湖校区2026级全日制研究生将统一安排在校外住宿，地点暂定汉园茗院，住宿费用标准将参照学校统一规定执行。
高校因扩招导致宿舍“床位荒”，拟向外租赁商品房本是无奈之举，却意外点燃了办学需求与业主居住权益的冲突。“小区容积率本来就很高，未来可能增加近千名学生，电梯、停车场、健身设施等公共资源肯定会被严重挤占。”有业主向记者坦言，不愿自家小区被贴上“宿舍”标签。
与业主的强烈反对形成鲜明反差，网友态度明显分化。有网友直呼羡慕：“一月几百元住宿费，就能住进南山总价800万的豪宅，待遇太好了。”但也有不少学生表达了现实顾虑：“往返校区两三公里，上课、做实验极不方便。”
南都·湾财社记者调查发现，这一“深大风波”并非孤例，其背后是全国高校扩招、后勤社会化政策与城市发展空间矛盾的集中体现。
800万豪宅作宿舍？
记者了解到，此次深大拟租用的并非开发商待售的商品房，而是由本地村股份公司——深圳市常源实业股份有限公司持有的整栋回迁房，该楼栋位于汉园茗院小区 A 区内。
据第三方中介网站显示，目前汉园茗院小区二手挂牌均价为6.6万元/平方米，小区均为超100m²的大户型，套均总价超800万元。租赁市场方面，同小区120平方米四房，月租12000元上下。
“感觉就像一个定时炸弹。”汉园茗院的业主张先生（化名）用这个词来形容自己的心情。他掏空“六个钱包”在南山置业，未曾想，自己精心挑选的家园，可能很快要与一整栋学生宿舍为邻。
据了解，该消息最初源自深大研究生复试期间夹带的一份内部通知，显示学校计划安排2026级研究生在校外住宿，暂定地点为距离丽湖校区约2公里的汉园茗院A区。“我们首先想到的是‘群租房’这个标签，”张先生向记者坦言，“一旦贴上这个标签，小区的价值将严重受损。已经有邻居尝试挂牌出售，原价800万买的房，直接被中介问700万卖不卖。”
“谁愿意买一个‘宿舍小区’的房子？”这是业主们最直接的焦虑。除了资产贬值，业主们更担忧居住品质的断崖式下降。
据业主测算，此次深大拟租用的是汉园茗院A区整栋回迁房，共260余套，若按每套住4人计算，将有超过1000名学生入住。“学生作息统一，早晚上下课高峰会造成小区出入口和周边道路拥堵；大量电瓶车涌入，不仅充电桩不够用，还存在严重的消防安全隐患。”业主普遍担心，学生集体生活带来的噪音、外卖垃圾、电瓶车管理等问题，将打破高档住宅区原有的宁静与秩序。
截至发稿，记者尝试联系深圳大学、桃源街道办及深圳市常源实业股份有限公司了解事件最新进展，均未获得正面回应。接近深大的知情人士向记者证实，此事确由学校后勤保障部在推进，“目前还在前期沟通阶段，尚未确定最终落地”。
多位业主透露，此前在街道办和社区的协调下，业主代表曾与村委及深大相关人员进行过一次面对面沟通，但“对方只是做了记录，表示会向上反馈，没有给出任何实质性答复”。
高校“走出去”寻床位已成趋势
深大面临的问题，是全国众多高校的缩影。
近年来，随着研究生尤其是专业硕士的大规模扩招，高校宿舍资源普遍告急。国家统计局近期发布《中华人民共和国2025年国民经济和社会发展统计公报》显示，2025年研究生教育招生143.8万人，这一数字较十年前近乎翻倍。而北京大学、复旦大学等顶尖学府近年已明确宣布，原则上不再为专业学位硕士生提供校内宿舍。
“高校租购周边存量房作为学生宿舍的新模式打破了传统高校宿舍仅靠校内自建的单一格局，能够在短期内快速补充宿舍床位，缓解扩招带来的住宿压力。”中国城市发展研究院投资部副主任袁帅在接受南都·湾财社记者采访时指出，在土地资源紧张、校内扩建难度增大的当下，这一模式将成为高校宿舍供给体系的重要补充，与校内自建、社会化公寓等模式共同构成多元化的宿舍供给格局。
事实上，政策早已为高校“走出去”打开了窗口。2024年，国家发改委等七部门联合印发《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》，明确“鼓励高校通过购买、租赁学校周边的人才公寓、商住楼等社会用房，补充宿舍资源”。
在此背景下，高校“下场”租购商品房的案例屡见不鲜。
2025年3月，湖北大学斥资近2亿元，收购阳逻校区附近352套存量商品房用作学生宿舍，平均收购单价约4650元/平方米，相当于此前备案均价的六成，这也是全国首个高校收购存量商品房的案例；2025年9月，浙江大学发布采购公告，拟用2450万元/年的预算，在紫金港校区周边5公里范围内租赁不少于3000张床位的社会用房，为2026级专硕生提供首年住宿；此外，中国矿业大学、中南大学等也相继公示了购置存量房产作为学生宿舍的采购计划。
不过，这类做法虽在市场上引发关注，却并不意味着会对当地的房地产市场产生影响。
“高校租购商品房对房地产去库存有信号意义，但实际撬动作用被严重高估。”资深企业管理专家董鹏认为，“这更多是教育财政压力下的‘省钱策略’，而非房地产救市工具。其真正价值在于为存量资产盘活提供了示范性路径。”
如何在扩招与安居之间求取平衡？
深圳汉园茗院的风波，将一个尖锐的“深圳考题”摆在了桌面上：在寸土寸金、高校持续扩招的深圳，如何构建一个可持续、多方共赢的校外住宿解决方案？
“这场冲突的实质是私权与公益在空间使用权上的博弈。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析道，“在权益优先性上，不存在绝对优先，而应遵循程序正义与利益平衡。政府应在此类交易中强化信息披露，建立利益补偿机制。”
专家们普遍认为，直接租赁成熟商品住宅小区的模式，因其高昂的社会沟通成本和潜在的法律风险，并非长久之计。而深圳近期的一项政策落地，或许为破解僵局提供了新的思路。
今年4月，深圳发布的《关于既有非居住建筑功能转换实施办法》中提到，允许存量商办、厂房等非居住建筑，经改造后用作保障性租赁住房或高校宿舍，并给予5年过渡期内免缴地价等政策支持。
“这本质上是为高校校外宿舍打开了低成本、高适配的‘第二空间’。”中国城市发展研究院投资部副主任袁帅认为，相比租赁分散的商品房，商办、厂房的改造使用，不仅能盘活更多类型的存量资产，还能避免因租用住宅小区引发的权益冲突，为高校提供了更为灵活的宿舍解决方案。
袁帅建议，政府在其中应扮演好“引导者”和“监管者”的角色。在政策引导上，应明确存量房改造为宿舍的标准与流程，为高校和相关市场主体提供清晰的操作指引；在监管层面，要加强对改造过程与后续运营的监督，确保宿舍的安全与品质，同时建立常态化的沟通协调机制，及时化解高校与周边社区的矛盾。
此外，政府还应加大对高校宿舍建设的支持力度，通过财政补贴、土地政策倾斜等方式，推动高校校内宿舍资源的扩容，从根源上缓解宿舍紧张问题，实现高校发展、存量盘活与社区稳定的多方共赢。
影响力研究院品牌与IP委员会主任陈彦颐指出，从长远来看，解决高校“宿舍荒”问题，不能仅仅依靠校外租购，而应构建“校内新建+校外租购+社会化运营”的多元供给体系。“未来的大学不应该是封闭的象牙塔，而应该是开放的城市社区。”专家进一步建议，深圳可以探索“大学社区”的建设模式，将高校校园与周边社区有机融合，实现资源共享、功能互补。
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