深圳顶级学区房率先反弹了 中介：有小户型已站稳17万元/㎡！

深圳顶级学区房在历经价格大跌后，终于迎来了反弹。

深圳百花片区位于福田区园岭街道，是深圳公认的“教育圣地”与学区房标杆板块，而板块内的房源较为核心的优势在于高密度的顶级公办教育集群，也就是大家俗称的“学区房”。

“现在这边的学区房比2019年的高峰时，回落了至少一半，但近期确实有企稳的趋势，业主的报价愈发坚挺。”3月23日下午，百花片区房产中介刘国安向记者介绍，片区内的国城花园44平方米小户型单价已经站稳17万元/平方米，较低位反弹超15%；金茂礼都约45平方米的小户型房源年后又重新站上538万元，而在去年底时，500万元以下也能买到。

当日下午，《每日经济新闻》记者实地探访了解到，片区内双实验学区小户型回暖幅度要高于大户型房源，整体呈现“小户型单价更高、学区越优报价越坚挺”的格局，与去年低位相比普遍回升20万元~40万元，购房者一般以小孩即将上学的刚需家庭为主。

事实上，今年以来深圳二手房也出现了明显的成交回暖态势。据深圳贝壳研究院数据，上周（3月16日—3月22日）贝壳深圳合作门店二手房签约量环比增长9.9%，创下17个月以来周度新高；从春节后四周的数据来看，今年深圳二手房签约量较去年同期增长18%。

福田百花片区部分二手房源 每经记者陈荣浩摄

百花片区小户型房源价格率先回升

提起深圳顶级学区房，百花片区绝对是绕不开的存在。

这里聚集了深实验小学、深实验中学、荔园小学、百花小学等深圳市一梯队学校，这也是片区内房源总价依然相对较高的重要原因。

回顾过往，百花片区的房价曾一度站上巅峰。2019年时，这里的学区房曾被炒到“天价”，不少小区单价突破20万元/平方米，一套40多平方米的小户型，总价能轻松破千万元，但现如今不少小区的房价水平已经接近2015年—2016年的水平。

长城一花园就是最典型的例子。该小区85平方米的房源，2021年高峰时候成交价能卖到1295万元，而在2024年冰点时期，仅卖到552万元，价格下跌约57%。如今，该房源价格回升并稳定在610万元左右，价格有所回升，但仍远不及高峰时期的水平。

百花片区部分二手房源挂牌情况 每经记者陈荣浩摄

南天一花园的约87平方米两房，2020年高峰时能卖到1130万元，跌到谷底时仅658万元，跌幅约42%，现如今业主的挂牌价稳定在680万元以上。

刘国安向记者表示，这边的学区房主要分布在两个板块，一个板块是百花片区，核心学位为百花小学+实验初中，二手楼盘的普遍单价在7万元~9万元/平方米，小户型房源的话价格更高。另一个则是园岭板块，核心学位为园岭小学+红岭中学园岭初中部，二手楼盘的普遍单价在5万~6万元/平方米。

深圳部分学区房成交价格变化 来源：乐有家

记者注意到，在学区房片区内，整体小户型的“老破小”反而整体价格波动较大，在此波价格回暖潮中，小户型学区房价格反弹更为强劲。

国城花园业主挂牌价 来源：链家网

其中，国城花园凭借双实验学位和九年一贯制优势，44平方米小户型成交价稳定在17万元+/平方米，报价普遍达到18万元/平方米，甚至有业主报出20万元/平方米的高价。

而相对来说，南天二花园、长城一/二花园、长怡花园等小区，因户型多为大户型，价格整体也相对稳定，目前二手房单价多在7万元~9万元/平方米。

“小户型的总价相对较低更容易转手，一直都是学区房最受欢迎的产品，所以单价比大户型高是正常的现象。”3月24日上午，美联物业全国研究中心总监何倩茹对记者分析称，今年以来深圳二手房成交回升明显，部分区域受供求关系影响，价格有向上调整的迹象，百花片区便是其中之一，但因房价全面上涨的核心支撑仍不充分，因此部分学区房价格回暖的持续性仍有待观察。

机构二手房成交量现四连涨

百花片区的房价回暖并非孤立现象，其实也是深圳二手房市场整体复苏的一个缩影。

进入3月，深圳二手房市场迎来“小阳春”，成交数据持续向好，周度签约量实现四连涨，市场热度不断攀升。

乐有家研究中心监测数据显示，3月16日至22日这一周，深圳乐有家门店二手签约量实现“四连涨”，达到2024年四季度以来的峰值。

同期，二手房看房量也同步四连涨，触及近2年高点。更值得关注的是，3月22日当天，深圳二手房门店签约量创下近5年最高纪录，比2024年国庆假期的单日历史峰值还要高出4%。

其他机构的数据也印证了市场的热度。深圳贝壳研究院数据显示，3月9日至15日当周，贝壳深圳合作门店二手房签约量环比增长45%，创下近一年以来的周度新高。

成交放量的同时，深圳二手房价格也出现止跌企稳的信号。

据乐有家数据，2026年2月，深圳二手住宅成交均价达到6.2万元/平方米，这是自2025年6月以来，房价历经8个月后首次重返“6字头”大关。

深圳二手住宅成交均价走势 图源：乐有家研究中心

业主的心态，也随着市场回暖发生了明显变化。据中原地产监测，3月深圳89个片区中，业主报价上涨的片区从27个增加至30个，已连续两个月增长，且上涨片区主要集中在福田、南山、龙华等核心区域。

除了百花片区，深圳多个热点片区的二手房价格也出现明显反弹。其中，前海、南山的豪宅楼盘回暖态势明显。前海润峯府110平方米户型，从1月的1060万元低点反弹至1220万元；恒裕滨城二期约166平方米户型，单月涨幅约5%，售价约4300万元。

深圳贝壳研究院院长肖小平分析指出，深圳本轮二手房成交放量主要是市场预期修复、自住需求集中释放共同作用的结果。从成交结构来看，小阳春进入下半场以后，改善需求积极释放，优质学区房源、改善型中大户型成交占比显著提升，上周1000万元以上二手房签约量环比前一周增长33%。从“刚需先行”到 “改善接力”，标志着深圳二手房市场修复动能进一步增强，小阳春成色更足。